Российские девелоперы просят в кризисный год помощи от государства, но одновременно ищут способы защитить отрасль самостоятельно
Строительную отрасль России лихорадит весь последний год. Вошла в несчастливый 2022-й отрасль и так в не самой лучшей форме, по сути так и не оправившись от последствий пандемии коронавируса и связанных с ней массовых карантинов, ударивших по возможности нанимать работников. А позже на старые проблемы наложились новые – начало военной кампании привело к росту ставок на ипотечном рынке, массовому бегству потенциальных покупателей.
Со своей стороны, государство сделало немало, чтобы смягчить удар по девелоперам. Главным ресурсом в этом стало введение субсидированной ипотеки. Ее общая ставка составила 6,5-7%, что в нынешних условиях само по себе оказалось хорошим подспорьем. Но ряд категорий покупателей получил возможность рассчитывать и на куда лучшие условия. Например, для молодых семей ставка составляет до 6%, жители сельской местности получают ипотечные кредиты на условиях 3% ставки, а годовые проценты за жилищный кредит для жителей регионов Дальнего Востока и вовсе составят не более 2%.
Кстати, инициативу государства активно поддержали сами застройщики. Многие из них разработали собственные программы, позволяющие получить еще лучшие условия по ипотечному кредиту. Например, петербургский девелопер, инвестиционная компания «Евроинвест» предложила клиентам субсидировать их проценты по кредиту, благодаря чему итоговая ипотечная ставка для многих из них составил 0,1% годовых. По сути, покупатели квартир в жилых комплексах компании получили право на беспроцентный кредит.
И все же целиком развернуть тренд к падению на рынке эти меры не смогли. Продажи жилья в новостройках как начали свое замедление в начале года, так и продолжают понемногу проседать до сих пор. По данным, опубликованным институтом развития Дом.РФ, на ноябрь нынешнего года раскуплено 35% строящегося жилья, тогда как в ноября годом ранее цифра составляла 41%, а в «ковидном» 2020-м и вовсе 46%.
Абсолютные цифры тоже не успокаивают: к ноябрю нашли своих покупателей чуть меньше 35 миллионов квадратных метров в возводимых новостройках, а в 2020 году этот показатель превышал 45 миллионов.
Кстати, эксперты указывают на то, что спад в строительстве уже повлек за собой ухудшение ситуации в смежных отраслях – прежде всего, в сфере производства стройматериалов. Отмечается, что в сетях российского железнодорожного перевозчика ОАО РЖД перевозка цемента снизилась за год на 12% а в целом за год может осесть и более чем на 20 процентов. Снижаются темпы производства бетона, кирпича, а также добычи песка.
Словом, объективные данные и без того показывают неутешительную картину. И тем более мощным шоком для строителей стало известие о том, что Министерство финансов России не планирует продолжать действие льготной ипотеки на следующий год! Это вызвало самые мрачные ожидания – ведь если в нынешнем году с государственной поддержкой результаты оказались столь непростыми, то что же будет в будущем, когда этот «костыль» в виде льготных ставок ипотеки будет убран?
Если взглянуть на опыт предыдущих кризисов, то можно убедиться в том, что периоды спада в национальном строительном секторе России обычно приобретают затяжной характер. А учитывая высокий мультипликативный эффект от работы отрасли это означает, что и в целом экономике страны может от этого довольно долго не здоровиться.
Эксперты предрекают самые разные бедствия, включая банкротство застройщиков и уход потенциальных покупателей и инвесторов надолго в раковину «отложенного спроса», то есть намерения переждать сложные и нестабильные времена в каких-то других активах.
В качестве примера легко вспомнить кризис 2008-го года, когда упавшие объемы строительства полностью восстановились лишь три года спустя. А, к примеру, эффекты от падения ввода жилья в 2016 году тянулись вплоть до прошлого года. Поэтому, как предрекают специалисты, пропущенный хук сегодня повлечет за собой последствия на три, а то и на пять ближайших лет.
«Какие тут могут быть прогнозы… Если ставка по ипотеке будет низкой, а ее выдача стабильной, тогда можно будет что-то прогнозировать. Хотя я думаю, что рынок в любом случае уже не вернется к прежним замечательным показателям, потому что люди будут очень аккуратно и долго принимать решения. Даже когда ситуация стабилизируется, покупатели подсознательно будут думать о рисках и отсутствии стабильности. Рынок может развиваться только тогда, когда есть полное понимание правил игры и у бизнеса, и у покупателей. Когда мы вернемся к этому пониманию, пойдет рост», — комментирует ситуацию Андрей Березин, председатель правления «Евроинвеста».
| Строительство жилых домов по субъектам Российской Федерации в октябре 2022 года | ||
| (тысяч квадратных метров общей площади жилых помещений, по данным Росстата) | ||
| Введено, тыс кв м общей площади жилых помещений | в % к октябрю 2021 года | |
| Российская Федерация | 8 676,2 | 89,4 |
| Центральный федеральный округ | 2 510,8 | 82,2 |
| Северо-Западный федеральный округ | 964,3 | 97,8 |
| Южный федеральный округ | 1 091,8 | 69,6 |
| Северо-Кавказский федеральный округ | 573,3 | 116,8 |
| Приволжский федеральный округ | 1 556,4 | 96,2 |
| Уральский федеральный округ | 750,8 | 96,4 |
| Сибирский федеральный округ | 772,0 | 82,5 |
| Дальневосточный федеральный округ | 456,9 | 165,5 |
Дерегуляция и дебюрократизация
Многие эксперты сегодня солидарны в том, что строительству нужна передышка, нужны механизмы поддержки, которые позволят отрасли продержаться «над водой» в ближайшие месяцы. И тем самым позволят сохранить и у самих застройщиков, и у покупателей с инвесторами определенную уверенность в надежности бизнеса и его будущего.
Среди возможных мер в этом направлении обсуждаются самые разные – в их числе шаги, направленные на дерегуляцию, разбюрократизацию нормативной базы, снижение административного давления. Востребованы и новые механизмы финансовых гарантий и в целом проработка более четких и прозрачных правил игры для участников рынка.
Серьезный интерес в отрасли вызывает идея о введении моратория на уплату штрафов, пеней и неустоек на определенный период. Кроме того, частью этой же инициативы должен стать отказ от жестких мер воздействия на застройщиков в случае нарушения ими сроков сдачи жилья. Да, звучит не слишком воодушевляюще для клиентов, но именно сейчас девелоперам очень важно знать, что в сложной ситуации их не позволят добить исками за несколько месяцев просрочки с выдачей ключей.
Еще один шаг, который здорово помог бы сейчас российским застройщикам, касается возможности выкупа части построенных ими квартир за счет государственных средств. Это защитит строительные компании от разорения вследствие нынешнего спада объемов продаж, а государству предоставит дополнительные возможности для наделения жильем сирот и других льготных категорий граждан.
Есть у участников рынка предложения и по улучшению практики использовании эскроу-счетов при строительстве. Прежде всего, это касается возможности поэтапного их раскрытия для застройщиков – поскольку на эскроу-счетах сейчас скопилось порядка 4 триллионов рублей (порядка 64 миллиардов долларов), они становятся той копилкой, которая действительно может спасти отрасль.
Востребованными являются и корректировки в практике реализации механизма комплексного развития территорий, который определяет совместные усилия государства и бизнеса в рекультивации заброшенных территорий, например, бывших заводов, и превращении их в жилые зоны.
Наконец, принципиально значимым называют многие эксперты и обновление градостроительного кодекса РФ – прежде всего, в части запрета на добавление региональными органами власти различных собственных контрольных процедур в строительной отрасли.
Спасение собственными силами
Впрочем, сами застройщики отнюдь не просто сидят и ждут своей судьбы. Многие из них не просто заняты продвижением перечисленных выше инициатив, но и сами, не дожидаясь государственных решений, внедряют в своей практике приемы и методы, направленные на уменьшение влияния кризиса.
Например, тот же «Евроинвест» сделал за последние несколько месяцев несколько крайне интересных маркетинговых предложений своим потенциальным покупателям. В частности, вывел на рынок схему рассрочки «20-30-50». Чтобы воспользоваться ею, клиенту достаточно заплатить 20 процентов в качестве первоначального взноса. Следующие 30 потребуется внести в кассу в течение месяца после того, как компания обнародует информацию о получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого корпуса с приобретенной квартирой. А оставшуюся половину можно будет заплатить еще позже – в течение года с получения упомянутого разрешения.
Предложены и скидки. Выглядят они по своим объемам не слишком «антикризисно» — 5 процентов на квартиры в одном жилищном комплексе (iD Svetlanovskiy) и 2 процента – в другом (iD Murino II). Но с учетом общей стоимости квартир, в абсолютных цифрах эти скидки оказываются вполне серьезными.
Но, безусловно, главным ресурсом повышения интереса к своим продуктам на падающем рынке для «Евроинвеста» стало внедрение принципиально новой концепции продаваемого жилья. Произошло это еще несколько лет назад, но сейчас компания активно развивает предложение в рамках новой линейки.
Она объединяет новые жилые комплексы лейблом 3ID. Ключевой смысл нового посыла состоит в том, что «Евроинвест» продает не просто квартиры, а будущий высокий стандарт жизни. Причем «область действия» этого стандарта отнюдь не ограничивается одними лишь купленными квадратными метрами, а распространяется, как минимум на всю территорию жилищного комплекса.
На территории ЖК, построенных по стандартам 3ID, компания создает разнообразную, продуманную и очень комфортную среду для работы и досуга, основанную на сочетании самых разнообразных видов общественных пространств. Среди них есть пространства для времяпрепровождения с детьми – в том числе игровые и спортивные площадки, игровые комнаты под крышей. Есть – места для совместной работы, часто выполненные в рамках коворкингового формата, или в виде конференц-румов. Наконец, немало просто зон отдыха, зеленых островков. Последнее нововведение в этом направлении – создание лаунж-комплексов на крышах зданий. В строящемся сейчас ЖК ID Московский, например, на крыше оборудован полноценный SPA с теплым бассейном и сауной.
Не менее важно и упрощение алгоритмов решения всех бытовых вопросов для жильцов. С этой целью используются интернет-технологии и практики «умного дома». В результате, например, все коммуникации владельцев квартир с управляющей компанией осуществляются через приложение на смартфоне. Там же проверяются и счетчики коммунальных услуг.
А вишенкой на торте необычного маркетинга «Евроинвеста» оказался внедряемый застройщиком клубный формат общения жильцов друг с другом. Собственно, создание на территории своих ЖК зону непринужденного соседского взаимодействия и было одной из главных составных частей концепта 3ID. Клубную жизнь налаживают здесь следующим образом: каждый покупатель квартиры получает автоматическое членство в клубе своего ЖК, которое дает эксклюзивное право на посещение регулярных мероприятий, которые проводит управляющая компания. Это могут быть встречи с интересными людьми, лекции, кинопоказы или мастер-классы – словом, любые виды активности, нацеленные на сближение.
И этот подход работает. Аналитики базы данных по реализации новостроек и ценам на первичном рынке Dataflat.Ru, проанализировав активность продаж в первые три квартала текущего года, вывели «Евроинвест» на третье место по объемам законтрактованных жилых площадей в Ленинградской области. При этом компания обошла немало куда более крупных игроков, давно работающих с федеральным масштабом. Более того, данные анализа показали, что компании удалось существенно прибавить в продажах по сравнению с прошлым годом – тогда выручка за 9 месяцев составляла 7,14 млрд руб, а сейчас выросла до 9,37 миллиардов.
Как видим, Российские девелоперы все активнее берут формулу о том, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, и все активнее ищут собственные пути для сохранения стабильности в нестабильные времена. Помощь от государства, в том числе в виде продления льготных программ кредитования, несомненно, окажется очень востребованной. Но если чиновники на этот шаг не пойдут, строители найдут способы выкрутиться собственными силами. Но вот пойдет ли это на пользу в отношениях между властью и бизнесом – большой вопрос.
Пресс-портрет:
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде.
Окончил среднюю школу №239 с углубленным изучением математики. В 1990 г. с отличием окончил Ленинградский механический институт имени Д.Ф. Устинова («ВОЕНМЕХ») по специальности: «инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». В 1990 г. поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
В 2017 г. за большой вклад в развитие российской промышленности и многолетний добросовестный труд был награжден почетной грамотой Министерства промышленности и торговли России.
Инвестиционная компания «Евроинвест» — многопрофильный холдинг, который уже несколько десятков лет осуществляет инвестиционную деятельность в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах России. Круг инвестиционных интересов «Евроинвеста» охватывает сферы от высокотехнологичной промышленности и инновационных разработок, до девелопмента объектов недвижимости и строительства комфортного жилья.
Одним из ключевых в структуре группы «Евроинвест» является собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.
